房地產未來之展望：市場與政策雙重長效機制
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發布時間：09-23
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以鄧小平“南巡講話”為起點的25年，房地產業迅猛發展成為支柱產業，對國民經濟產生了巨大的帶動作用。另一方面，這25年間房地產調控在穩增長和控房價之間幾經反復，先后動用了貨幣、信貸、稅費、土地等各種政策工具，但經歷政府的調控、市場的波動、參與主體的更迭，快速拿地、快速建設、快速盈利的房企經營基本模式并沒有發生根本的改變。
然而政策的風向正在發生改變，2016年7月政治局會議提出“抑制資產價格泡沫”。2016年國慶前后，房地產調控政策密集出臺。自2016年9月，熱點城市先后發布新房市調控政策，七天內全國加入調控行列的城市達到19個。2016年12月中央經濟工作會議首次提出“長效機制”：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。
從以往經驗來看，缺乏長效機制的調控政策，房地產調控與經濟穩增長之間的糾結輪回只會不斷演繹。正如中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇在中國房地產報社、中房智庫主辦，瀚華金控協辦的“將中國房地產改革進行到底中國房地產界25年榮譽殿堂暨特色小鎮難點剖析會議與高峰論壇”中所言，一次一次給房地產帶來波動，這種短期調控的后果是什么？造成一段時間房屋銷售下降，國民經濟受不了，又放開，一下漲上去，銷售額漲上去，房價漲上去，出現了一個短期的效果。所以，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制很必要。
令人振奮的是，一系列旨在加強地產調控政策長效性的配合性文件正在相繼出臺。從4月初北京“共有產權房”政策到今年5月，住建部向社會公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》。再到7月，上海從供給端發力，公開出讓位于浦東新區張江南區和嘉定區嘉定新城兩幅租賃住房用地，提明確“只租不售”。
這些文件統一的特點在于，在不斷增加土地尤其是住宅用地供應的同時，對于租賃住房的開發與引導，除北上廣深一線城市之外，包括杭州在內的大量二三線熱點城市也已經開始進行租賃試點。
長效機制一次次被提及，未來5年甚至10年房地產企業、行業的轉型之路也逐漸明朗。在萬通地產創始人馮侖看來，房地產政策長效機制給房企們的未來轉型提供的思路已經清晰，未來房地產行業的競爭力將從土地獲取轉化到資產管理。
這也就意味著，從原本的新房市場為主，國內的地產行業將在存量房的價值盤活上進行價值挖掘。在此背景下，“城市運營”逐漸成為行業的關鍵詞，目前中國房地產企業中具備一定實力者，對于“城市運營商”這個角色都表達了高度的注意。在當前住宅開發面臨天花板，包括萬科、綠地、龍湖、首創等開發商紛紛提出轉型“城市運營商”。
此外，從傳統的商業、酒店、物管、金融等衍生市場，到近年來興起的特色小鎮、長租公寓等領域，再到與傳統業務關聯度不高的醫療、能源等，不少房企開始布局產業鏈附加價值，以此規避將“雞蛋放在一個籃子里”所存在的風險。
雖然多元化發展戰略在一定程度上可以分擔、相對弱化企業經營風險，但目前很多多元化業務可能潛在利潤較高，但投資回報周期長，除非大規模布局，否則短期內很難產生足夠的營收規模。因此，從地產企業自身的長效機制來講，從開發商到運營商的角色轉變，是很多房企轉型過程中的必經階段。這要求企業有戰略規劃、人才儲備、資金投入、項目累積等，并非一蹴而就。
轉自：中國房地產報
